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Journalistin

Heft 4/2009 Oktober - Dezember 2009

Porträt: Perspektive "City-Wohnen für Senioren" -  Architekt Rolf Körschgen und seine Firmen, Wermelskirchen   
Hoch³ - die drei Firmen von Rolf Körschgen   

Firmenporträt: Argusauge mit Fingerspitzengegefühl - Rüdiger Knäuper ist Bausachverständiger und Bauplaner, Odenthal       
Die Qualifikationen von Rüdiger Knäuper    

Perspektive "City-Wohnen für Senioren"
Hoch³ Rolf Körschgen: ein Chef mit drei Firmen rund ums Bauen

Die Baubranche blutet. „Ich glaube, dass das Ende der Preise nach unten überschritten ist“, sagt Rolf Körschgen. Der 43-jährige Architekt weiß, wovon er spricht. Er ist als Bauunternehmersohn im Metier aufgewachsen und führt heute nicht nur die beiden Baufirmen seiner Eltern weiter, sondern ist auch Chef eines Architekturbüros. Unter der Marke „Hoch³“ sind alle drei Bausteine mit Standort in Wermelskirchen zusammengefasst. Rolf Körschgen, alleiniger geschäftsführender Gesellschafter, hat sein Unternehmen breit aufgestellt. So kann er sich Marktschwankungen anpassen, während andere „wirklich gute“ Bauträger-Firmen, wie er bedauert, „reihenweise pleite“ gehen. Er selbst ist mit Aufträgen bis 2010 gut ausgelastet.

Angefangen hat alles in Wermelskirchen im Kastanienweg 4, wo Rolf Körschgen heute mit seiner Familie wieder wohnt und wo er einst aufwuchs. Dort gründeten seine Eltern 1963 ein kleines Bauunternehmen (auf den Namen des Vaters Rolf) und etwa zehn Jahre später eine Bauträgergesellschaft (auf den Namen der Mutter Hanna). Es war die Zeit, als jedermann bauen wollte. „Mein Vater war als Maurermeister der Techniker“, erinnert sich Rolf Körschgen, „meine Mutter war der Kaufmann. Im Grunde ist es wie heute bei meiner Frau und mir.“ Denn als die Kinder groß genug waren, stieg Ehefrau Claudia, eine gelernte Bankkauffrau, ins Unternehmen mit Prokura ein. Dass er selbst in die Fußstapfen der Eltern trat und ihre Firmen 1999 übernahm, war für ihn keine Frage. „Ich war immer am Handwerk interessiert und schon als Kind ein Bastler.“ Vielleicht war diese praktische Ader der Grund, dass er zunächst vom Lernen die Nase voll hatte, das Gymnasium abbrach und lieber beim Vater Maurer lernte. Doch dann fiel „der Groschen“, er legte das Fachabitur noch während der Ausbildung ab und absolvierte sodann ein Architekturstudium.

23 Jahre jung war Rolf Körschgen, als er 1990 als frischgebackener Architekt in die Planungsabteilung des elterlichen Unternehmens eintrat. Schon zwei Jahre später musste er den Vater ersetzen, der sich aus gesundheitlichen Gründen von einem Tag auf den anderen vom Geschäft zurückzog. Ein schwieriges Unterfangen, da die beiden florierenden Firmen inzwischen in Wermelskirchen ein eigenes, zweistöckiges Firmengebäude an der Handelsstraße bezogen hatten und rund 30 Mitarbeiter beschäftigten. „Es ging“, meint Rolf Körschgen rückblickend. Doch als bald darauf auch seine Mutter aus dem aktiven Berufsleben ausstieg, stellte das Leben ihn auf eine Bewährungsprobe: „Von da an habe ich im Grunde alles alleine gemacht.“ Mit der Baufirma Rolf Körschgen errichtete er weiterhin schlüsselfertige Ein- und Zweifamilienhäuser auf fremden Grundstücken, mit der Bauträgergesellschaft kaufte er Land, das er anschließend beplante, entwickelte, selbst bebaute und stückweise verkaufte. Ein großes Aufgabenfeld, das für den jungen Mann eine immense Kraftanstrengung bedeutete.

Sie zu meistern war auch deshalb schwierig, weil die Zeiten sich änderten. Es war dem jungen Chef nicht möglich, qualifizierten Nachwuchs für die firmeneigene Maurerabteilung zu finden. Sie hatte über 20 Mitarbeiter, bis Mitte der 90er-Jahre etwa die Hälfte in Rente ging. Fast ein Jahr lang habe er versucht, versierte Fachkräfte zu finden, erzählt der 43-Jährige. „Wir haben keinen einzigen bekommen.“ So entschied er „schweren Herzens“, wie ihm heute noch anzumerken ist, die Maurerabteilung aufzulösen. „Seitdem arbeiten wir im Rohbaubereich mit ortsansässigen Firmen zusammen – das klappt wunderbar.“

 Neu gründete er dafür 2005 eine dritte Firma: ein Architekturbüro. Im Grunde hatte es schon lange existiert, doch ohne juristische Eigenständigkeit konnte es nie als Partner für andere Firmen in Frage kommen. Das sollte sich nun ändern, zumal Rolf Körschgen sich auch zum Bausachverständigen ausbilden ließ. So plant und entwirft er heute nicht nur für private Häuslebauer, sondern auch für andere Bauträger-Gesellschaften als Dienstleister, außerdem ist er als Sachverständiger bei Prozessen, Energieberatung, Beweissicherung und Qualitätskontrollen gefragt. Diese Entwicklung war rasant. Obwohl das Architekturbüro erst vier Jahre besteht, macht es bereits 45 Prozent des Unternehmen-Volumens aus. Weitere 45 Prozent entfallen auf das alte Kerngeschäft, den Wohnungsbau von Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern. Mit nur noch 10 Prozent schlägt die Bauträger-Tätigkeit zu Buche, da neue Grundstücke schwieriger als einst zu finden und zu entwickeln sind.

Putz, Naturstein und Holz – das sind die Lieblingsmaterialien des Architekten. „Ich persönlich bin sehr am modernen Stil interessiert.“ Er möchte den Zeitgeist umsetzen. Doch der Geschmack des Kunden setzt meist Schranken und ist im Zweifelsfalle Trumpf. „Der typische Einfamilienhaus-Bauer baut nur einmal. Er spart lange oder geht eine riskante Finanzierung ein oder macht eine Erbschaft.“ Entsprechend vorgefasst seien meist die Wünsche der Bauherren. Aber auch die vielen Vorschriften, besonders im Wärmeschutz, setzten der Kreativität Grenzen. Klinker seien beispielsweise nur noch unter besonderen Auflagen zu verwenden. „Das ist eine Entwicklung, die unbefriedigend ist.“

Während viele Mitbewerber vom Markt verschwanden, haben sich die drei Körschgen-Firmen – zusammengefasst als „Hoch³ Gruppe“ – am Markt gehalten. „Wir versuchen, möglichst nah an der Entwicklung zu sein oder sie vorherzusehen“, begründet Rolf Körschgen sein Erfolgsrezept. Ein gutes Näschen für die nächsten ein bis zwei Jahre kann überlebenswichtig sein. Die aktuelle Perspektive sieht der Architekt „in der Innenstadt-Verdichtung“, und zwar im Bereich City-Wohnen für ältere Menschen. Es sei wichtig, „einer älter werdenden Gesellschaft Wohnraum zu bieten, der so lange wie möglich eigenständiges Wohnen garantiert“. Kurze Wege ohne Auto für die Senioren, Belebung der Innenstädte und geringere Krankenkassen-Kosten sieht Rolf Körschgen als positive Folge solcher Planungen. „Es ist noch ein sehr junger Markt.“ Er selbst entwickelt momentan zwei solcher Großprojekte, eins davon in Wermelskirchen. So kommt es, dass er und seine drei Mitarbeiter vollauf beschäftigt sind: „Bis Dezember 2010 sind wir ausgelastet.“ Nun ja, ein Einfamilienhäuschen ließe sich zwischendurch durchaus noch realisierten.
Ute Glaser

Kontakt
Die Hoch³ Gruppe
Geschäftsführer: Rolf Körschgen
Handelsstraße 9
42929 Wermelskirchen
Fon: (0 21 96) 72 90 30
Fax: (0 21 96) 729 03 33
Mail: info@koerschgen.com
www.koerschgen.com

Hoch³ – drei Körschgen-Firmen
Rolf Körschgen, Vater und Sohn, haben seit 1963 ihre Baufirmen in Wermelskirchen ausgebaut. Zu Hoch³-Gruppe gehören derzeit drei Firmen, deren alleiniger geschäftsführender Gesellschafter Rolf Körschgen ist :

·        Hoch³ Rolf Körschgen GmbH & Co. KG
Das Bauunternehmen errichtet Garagen und Wohnhäuser genauso wie Lagerhallen, Gewerbebauten und Vollsortiment-Kaufhäuser. Schwerpunkt ist der Bau von Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern, auf Wunsch schlüsselfertig und zum Festpreis. Zunehmende Bedeutung hat die Sanierung von Altbauten, besonders auch unter energetischen Gesichtspunkten.

·        Hoch³ Hanna Körschgen GmbH & Co. Bauträger- und Immobilien KG
Diese Firma kauft Grundstücke, die sie mit Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern beplant und bebaut, um diese Objekte anschließend zu verkaufen. Auch Grundstücke pur oder gebrauchte Immobilien werden weiterverkauft. Momentan wird ein Grundstück in Wermelskirchen, Nähe Stadtmitte, zur Bebauung mit Eigentumswohnungen, gesucht – auch bebaute Grundstücke können interessant sein.

·        Hoch³ Rolf Körschgen, Dipl. Ing. Architekt
Diese Firma plant und entwirft Gebäude und Projekte für Privatpersonen genauso wie für Bauträger-Gesellschaften. Außerdem erstellt sie – als Sachverständigenbüro – Gutachten für Prozesse, kontrolliert Qualitätsstandards und prüft Gebäude auf Mängel und Schäden. Eine weitere Facette sind Energieberatung und Ausstellung des Energieausweises.

Argusauge mit Fingerspitzengefühl
Rüdiger Knäuper ist zweifach versiert: als Bausachverständiger und als Bauplaner

Schimmel in der Wohnung, Risse in der Fassade, Nässe im Keller, Löcher im Flachdach oder defekte „weiße Wannen“: Schäden an Gebäuden sind das Metier von Rüdiger Knäuper. Außen wie innen. Er stellt sie fest, listet sie auf und untersucht sie. Für Privatleute, Gerichte oder Versicherungen. Denn der Diplom-Ingenieur aus Odenthal ist öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für „Schäden an Gebäuden“ sowie für „Schäden an und Bewertungen von Innenräumen“. Dabei kam Rüdiger Knäuper als Diplom-Ingenieur ursprünglich von der Konstruktion her. Etwas, was er zwar reduziert, aber keinesfalls ad acta gelegt hat, denn neben aller Sachverständigen-Tätigkeit ist er heute immer noch als Statiker und Bauplaner im Hochbau aktiv.

Rüdiger Knäuper ist viel auf Achse. Als Sachverständiger ist er nicht nur im Umkreis seines Odenthaler Firmensitzes an der Bergstraße gefragt, sondern durchaus auch in Augsburg und Frankfurt. Um Beweissicherungen – also den Ist-Stand von Gebäuden – durchzuführen oder Schäden zu begutachten, muss der 56-Jährige jedoch nicht nur mobil, sondern auch körperlich fit sein. Er klettert auf Flachdächer, kraxelt auf Gerüste oder lässt sich mit dem Hubwagen in luftige Höhen hieven, um in 20 Meter Höhe eine Dachrinne zu inspizieren. Auch in der obersten Etage eines Kranhauses im Kölner Rheinauhafen war er unterwegs. Ohne Schwindelfreiheit geht es nicht.

Zu den Arbeitsgeräten vor Ort gehören Kamera und Messinstrumente, Papier und Stift. „Wir messen viel“, sagt Rüdiger Knäuper. Etwa 5000 Fotos werden pro Jahr angefertigt. „Zum Beispiel mit einem elektronischen Laser-Messgerät die Wohnraumgröße, wenn sich Vermieter und Mieter um die Wohnfläche streiten. Die Auswertung erfolgt im Büro am Computer, das Ergebnis wird schriftlich ausgefeilt. Manchmal nimmt Rüdiger Knäuper vom Objekt auch etwas mit, beispielsweise das, was an der Pinnwand in einer verschlossenen Plastiktüte hängt und der Horror jedes Gebäudeeigentümers ist. „Das ist ein Hausschwamm“, erklärt der Experte. Das brisante Andenken stammt aus dem Keller eines Odenthaler Landhauses. „Der Schwamm ist jetzt tot, erwacht meistens aber wieder zum Leben, wenn er Feuchtigkeit bekommt.“

Nicht nur Sachkunde ist Pflicht für einen Sachverständigen, er muss auch Argusaugen besitzen, äußerst gewissenhaft arbeiten und vor allem – absolut unabhängig und unparteiisch sein. Gutachten sind ohne jede Rücksichten zu erstellen. „Man darf sich nur auf Fakten verlassen, alles andere muss man weglassen“, erklärt Rüdiger Knäuper. Wie alle Kollegen hat er zwei bis drei Jahre lang umfangreiche Weiterbildungsmaßnahmen absolviert, bis er sich zur Vereidigung bei der Industrie- und Handelskammer Köln bewerben konnte. Die prüft nicht nur das Fachwissen. „Man muss eine absolut weiße Weste haben. Deshalb wird man stark durchleuchtet.“ Die Honorare handeln Privatleute frei mit ihm aus, Gerichte bezahlen nach Gesetz.

Bei seiner Arbeit als Sachverständiger kommt dem 56-Jährigen sein praktisch orientierter Werdegang sehr zustatten, den lustige Cartoons an seiner Bürowand nachzeichnen. Alles drehte sich stets um den Bau. Vielleicht, weil damals, als er seine Mittlere Reife in der Tasche hatte und nicht wusste, was er machen sollte, der Vater sagte: „Geh erst mal auf den Bau.“ So begann er als 15-Jähriger eine zweijährige Ausbildung, machte nebenher sein Fachabitur und studierte anschließend Bauingenieurwesen. „Ich habe mich damals entschieden und nie wieder einen Zweifel gehabt“, sagt Rüdiger Knäuper, dem der Spaß am Beruf aus den Augen leuchtet. Mit 21 Jahren bekam er 1974 sein Diplom und verkündete prompt, dass er sich selbstständig machen werde. Doch das sollte noch vier Jahre dauern, in denen er als angestellter Statiker Erfahrungen im Industriebau sammelte. Schmunzelnd erinnert er sich, wie damals Fabrikschlote geprüft wurden: „Ich wurde im Kamin mehr als 100 Meter hochgezogen. Das war eine Kabine mit einem Durchmesser von 60 Zentimetern, und da stand man zu zweit drin. „Das war äußerst spannend.“

Der gebürtige Osnabrücker zog 1978 aus familiären Gründen nach Leverkusen, wo er sich im selben Jahr mit einem Statik- und Konstruktionsbüro selbstständig machte: nur zehn Quadratmeter groß und in der Wohnung gelegen. „Das war ein Sprung ins kalte Wasser.“ Aber einer, der gelang. Das Geschäft florierte vor allem, seitdem er sich mit einem Architekten zu einer Bürogemeinschaft zusammenschloss. Zum Industriebau kam der Wohnungs- und Geschäftsbau hinzu, die Zusammenarbeit mit Architekten verstärkte sich. Für das Geschäftsgebäude in Blecher, in das er sich einkaufte und 1995 mit seinem Bauplanungs-Büro einzog, machte er die Statik. Etwa zu diesem Zeitpunkt kam der Wandel, der seiner Arbeit eine ganz neue Richtung geben sollte. „Es rief mich ein Anwalt an, der sagte: Ich habe ein Problem.“ Er brauche ganz schnell ein Gutachten. Ob Rüdiger Knäuper das anfertigen könne? Es ginge um eine sich durchbiegende und einsturzgefährdete Decke eines Fachwerkhauses. „Das war das Schlüsselerlebnis für den Wandel, der bis heute anhält.“

Dieses erste Gutachten war der Einstieg in die Sachverständigen-Branche und ihm folgten viele weitere, Tendenz stetig steigend. Was Rüdiger Knäuper von Anbeginn fesselte, war „die Analyse“. Das akribische Sichten und Auswerten von Fakten, das etwas von Detektivarbeit hat. Um in dieser Materie Sachkunde zu erwerben, besuchte er nicht nur Weiterbildungsmaßnahmen, sondern suchte sich zudem in Bergisch Gladbach einen Sachverständigen, bei dem er – parallel zu seiner eigenen selbstständigen Bauplanungsarbeit – als freier Mitarbeiter Erfahrungen sammeln durfte. 1997 folgte dann die Vereidigung als „Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden“. 2001 kam die Vereidigung als „Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Schäden an und Bewertung von Innenräumen“ hinzu. Eine Kombination mit Seltenheitswert. Ausruhen kann er sich nicht auf diesen Titeln. „Wir müssen uns einer ständigen Überprüfung unterziehen.“ Zudem ist Weiterbildung Pflicht. „Sonst läuft gar nichts.“

Gutachten zu erstellen, kann eine Sisyphusarbeit sein. Im Büro stapeln sich gerade 1500 Aktenseiten eines Falls am Landgericht Köln, in dem es um Mängel an Fassaden, Pfützenbildung in der Tiefgarage und andere Schäden geht. Daneben stehen acht dazu gehörende Ordner Anlagen. „Streitigkeiten sind wenig konjunkturunabhängig“, hat Rüdiger Knäuper gelernt. „In guten Zeiten streiten sie sich, weil unter Termindruck und Eile Fehler gemacht werden, in schlechten Zeiten versuchen die Leute, Geld einzubehalten.“ Dabei gingen Streit und Bauschäden durch alle Gesellschaftsschichten. „Von der Messie-Bude bis zum totalen Luxus“ – er hat schon alles gesehen und begutachtet. Kleine Privathäuschen, Denkmäler, Villen, öffentliche Gebäude, Firmen, jüngst ein abgesacktes Einfamilienhaus in Burscheid. „Nur eine Kirche hatten wir noch nicht.“

Als Bausachverständiger begutachtet Rüdiger Knäuper jedoch nicht nur Schäden, wichtig ist es auch, Beweissicherungen bei Gebäuden durchzuführen oder baubegleitend für Qualitätssicherung zu sorgen. Er unterstützt Firmen bei der Ausschreibung von Gewerken, betreut Häuslebauer, die ohne Architekten ihr Eigenheim erstellen lassen, erstellt Wertgutachten, berät bei Immobiliengeschäften, erledigt Wohnraumvermessungen und sorgt für sorgfältige Bauabnahmen. Außerdem hat er sich als Sachverständiger für Schall- und Wärmeschutz qualifiziert, so dass er auch Energieberatungen anbietet, Energieausweise erstellt und Schallgutachten anfertigt. In das florierende Büro nahm er 2004 eine Partnerin hinein. Während er die Knäuper-Bauplanung weiterhin rechtlich getrennt allein betreibt, hat er sich in allen Bausachverständigenfragen mit Diplom-Ingenieurin Ursula Stengle zur Sozietät „Knäuper&Stengle“ zusammengeschlossen, inklusive zweier Niederlassungen in Bonn und Düsseldorf. Die Innenarchitektin, die als Hospitantin bei ihm begann, ist „Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Schäden an und Bewertung von Innenräumen“. 2010 soll als Dritte im Bunde Ina Lindemann in die Sozietät einsteigen. Sie wurde einst von Rüdiger Knäuper als Bauzeichnerin ausgebildet, ist seit dem Studium als Bauingenieurin bei ihm angestellt und bereitet sich auf die öffentliche Bestellung und Vereidigung als Sachverständige für Schäden an Gebäuden vor. Ausbildung war dem Odenthaler immer wichtig, weshalb er gerade wieder eine neue Auszubildende – eine Kauffrau für Bürokommunikation – eingestellt hat.

Wird Rüdiger Knäuper nach seiner liebsten Tätigkeit gefragt, kommt die Antwort prompt: „Das sind die Schiedsgutachten.“ Werden sich Bauunternehmer und Eigentümer nicht einig, können sie entweder vor Gericht ziehen oder ein außergerichtliches Schiedsgutachten erstellen lassen. Letzteres geht meist schneller als ein Gerichtsverfahren. Und es verhärtet die Fronten nicht so. „In der Regel unterwerfen sich die Parteien dem Schiedsgutachten“, hat Rüdiger Knäuper festgestellt, „aber sie müssen es nicht.“ Dass es dabei häufig auch um sehr hohe Summen geht, ist er gewohnt. Ein unparteiisches Ergebnis zu finden, mit dem beide Seiten leben können, ist das, was ihn reizt. Und „dass man Frieden stiftet“, ist für ihn der schönste Lohn. Eine Arbeit, die Menschenkenntnis und Fingerspitzengefühl voraussetzt. „Das kann man nicht lernen.“
Ute Glaser

Kontakt
Rüdiger Knäuper
Bergstraße 219
51519 Odenthal-Blecher
Fon: (0 21 74) 74 75 90
Fax: (0 21 74) 4 16 89
Mail: info@knaeuper-stengle.de
www.bausachverstaendige.eu

Umfassendes Know-how
Rüdiger Käuper hat diverse Qualifikationen erworben, die ihn ein breites Portfolio anbieten lassen:

-         als Diplom-Ingenieur übernimmt er Statik und Planung im Hochbau – überwiegend für Wohngebäude

-         als „Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden sowie für Schäden an und Bewertungen von Innenräumen“ erstellt er Gutachten für Privatleute, Gerichte und Versicherungen, führt Beweissicherungen und Wertermittlungen durch (im Rahmen der Sozietät „Knäuper&Stengle“ mit Diplom-Ingenieurin Ursula Stengle)

-         als „Staatlich anerkannter Sachverständiger für Schall- und Wärmeschutz“ berät er in allen Schall- und Energiefragen, stellt Energieausweise und Gutachten aus

Seit 2003 gehört er zum Fachgremium der Industrie- und Handelskammer Neuss als Prüfer für Sachverständigen-Anwärter. Seit 2006 ist er zudem Mitglied des Deutschen Baugerichtstags, wo er im Arbeitskreis „Neue Möglichkeiten außergerichtlicher Streitschlichtung“ Vorschläge für den Gesetzgeber erarbeitet.